Il diritto di visita all’immobile prima dell’asta è garantito dalla legge (art. 560 c.p.c. modificato dalla riforma del 2015) e rappresenta un passaggio essenziale per chi vuole partecipare. La perizia di stima descrive il bene, ma vedere di persona è insostituibile: condizioni reali, aspetti non documentati, sensazione di vivibilità. Questa guida spiega come ottenere la visita, cosa controllare e come usare le informazioni raccolte per presentare un’offerta consapevole.
Il diritto di visita
Chiunque sia interessato all’asta può richiedere di visitare l’immobile, anche se quest’ultimo è occupato dal debitore o da terzi. Il custode giudiziario ha il dovere di organizzare la visita entro tempi ragionevoli (in genere 15 giorni dalla richiesta). Il rifiuto del custode senza giustificato motivo è denunciabile al giudice dell’esecuzione.
Come richiedere la visita
- Identifica il custode: nome ed email sono pubblicati nella scheda PVP, sezione “Procedura”;
- Manda una richiesta scritta via email (anche PEC se disponibile). Indica nome, cognome, codice fiscale, riferimento RGE dell’asta;
- Aspetta la risposta: il custode propone una o più date in base alla disponibilità dell’immobile (e dell’eventuale occupante);
- Conferma la data e presentati con documento d’identità.
Esempio di richiesta:
Egregio Dott./Avv. [Cognome],
sono interessato a partecipare all’asta del bene immobile sito in [indirizzo], procedura RGE [numero] del Tribunale di [città]. Le chiedo cortesemente di organizzare una visita all’immobile in una data a Sua disposizione nelle prossime due settimane. Sono disponibile lun-sab in orari da concordare.
Cordiali saluti,
[Nome Cognome] — [recapito]
Cosa portare alla visita
- Documento d’identità (richiesto dal custode);
- Stampa della perizia di stima (per confrontare descrizioni);
- Metro a nastro o laser per verifica metrature;
- Macchina fotografica/smartphone (chiedere autorizzazione se l’immobile è occupato);
- Quaderno o app per annotare osservazioni;
- Eventualmente un tecnico di fiducia (geometra, ingegnere, architetto).
Cosa controllare durante la visita
Stato strutturale e finiture
- Pareti: crepe, infiltrazioni, muffa, distacchi di intonaco;
- Pavimenti: integrità, eventuale sostituzione necessaria;
- Infissi: stato, isolamento termico, eventuale sostituzione;
- Bagno e cucina: stato sanitari, rivestimenti, da sostituire?
Impianti
- Elettrico: presenza certificazione, funzionamento prese, quadro a norma;
- Idraulico: pressione acqua, scarichi, stato tubature;
- Riscaldamento: tipo (autonomo/centralizzato), caldaia, anno;
- Condizionamento (se presente): funzionamento, manutenzione.
Ambiente esterno
- Condominio: stato pulizia, manutenzione parti comuni;
- Quartiere: rumore, vicinanza a servizi, parcheggio;
- Esposizione: orientamento, luminosità, vista;
- Vicini: se possibile, chiedere informazioni a portinaio o vicini su stato amministrazione, eventuali contenziosi.
Confronto con perizia
- Le superfici corrispondono?
- Lo stato descritto è realistico (a volte la perizia è ottimistica o pessimistica)?
- Ci sono differenze rispetto alla planimetria allegata?
Cosa fare se l’immobile è occupato
Se al momento della visita è occupato dal debitore o da terzi:
- La visita avviene comunque, con preavviso al detentore;
- Comportati con rispetto: l’occupante può essere in difficoltà;
- Osserva indizi: stato di manutenzione, segnali di abbandono prossimo, atteggiamento dell’occupante;
- Stima i tempi di liberazione: occupanti collaborativi possono lasciare entro 1-2 mesi dal decreto, occupanti ostili anche 12-18.
Dopo la visita
- Stila una checklist degli interventi necessari, con stime di costo;
- Aggiorna il calcolo di convenienza (vedi aste giudiziarie conviene);
- Decidi prezzo massimo che sei disposto a pagare;
- Solo ora prepara l’offerta.
Domande frequenti
Quante volte posso visitare lo stesso immobile?
Una volta è il default, ma è possibile chiederne una seconda al custode (es. con un tecnico). I custodi onesti la concedono se motivata.
La visita è gratuita?
Sì, completamente gratuita. Il custode è remunerato dalla procedura, non dai potenziali acquirenti.
Posso entrare se l’occupante mi nega l’accesso?
No, non puoi forzare. Segnala il rifiuto al custode, che può chiedere al giudice un’autorizzazione formale all’accesso.
Devo dichiarare al custode che parteciperò all’asta?
No, non c’è obbligo. La visita è dovuta a chiunque sia “interessato” senza impegno di partecipazione.