L’esecuzione immobiliare è la procedura giudiziaria attraverso cui un creditore che vanta un titolo esecutivo (sentenza, atto pubblico, contratto di mutuo non onorato) può ottenere la vendita forzata di un immobile del debitore per soddisfare il proprio credito. È la procedura che genera la maggior parte delle aste giudiziarie immobiliari italiane.
Le fasi della procedura
- Pignoramento: l’ufficiale giudiziario notifica al debitore l’atto di pignoramento sull’immobile e lo trascrive nei registri immobiliari;
- Iscrizione a ruolo: il creditore deposita gli atti presso il tribunale competente, che assegna il numero RGE;
- Nomina del giudice dell’esecuzione e del CTU (perito);
- Perizia di stima: il CTU descrive il bene e ne stima il valore;
- Ordinanza di vendita: il giudice fissa modalità, prezzo base, termini, delegato e custode;
- Pubblicazione su PVP e altri canali;
- Vendita: secondo la modalità decisa (con/senza incanto, telematica/cartacea);
- Aggiudicazione e saldo;
- Decreto di trasferimento al nuovo proprietario;
- Distribuzione del ricavato ai creditori secondo l’ordine dei privilegi.
Durata media
L’esecuzione immobiliare in Italia dura mediamente 3-5 anni dal pignoramento al decreto di trasferimento. La riforma Cartabia 2022 ha introdotto strumenti per accelerare i tempi, ma la maggior parte delle procedure resta complessa.
Chi sono i creditori
- Banche (mutui ipotecari): la maggioranza dei pignoramenti;
- Fisco: cartelle esattoriali non pagate;
- Condominio: spese condominiali arretrate;
- Privati: con sentenza di condanna del debitore;
- Fornitori e altri creditori.
Differenza con altre procedure
- Esecuzione mobiliare: stessa logica ma su beni mobili (auto, attrezzature);
- Procedura fallimentare / liquidazione giudiziale: avviene su patrimonio di società insolvente;
- Concordato preventivo: procedura per evitare il fallimento, non porta a vendita forzata immediata.
Per le altre procedure consulta il glossario completo.