Le aste giudiziarie in Italia possono svolgersi in due modalità principali: senza incanto (la più diffusa) e con incanto (residuale dopo la riforma Cartabia 2022). Capire la differenza è essenziale per presentare un’offerta valida e partecipare correttamente alla gara. Questa guida spiega le due modalità, le rispettive regole, vantaggi e svantaggi, e perché oggi quasi tutte le vendite si svolgono senza incanto.
Cosa significa “senza incanto” e “con incanto”
I termini risalgono al Codice di procedura civile del 1942 e indicano due meccanismi opposti di formazione del prezzo finale:
- Vendita con incanto: gara pubblica aperta, dove i partecipanti rilanciano in tempo reale fino al prezzo più alto. È la modalità “tradizionale” da film, con il martello del banditore.
- Vendita senza incanto: ogni partecipante deposita un’offerta segreta in busta chiusa entro un termine. Il giorno fissato, il delegato apre le buste e — se ci sono più offerte valide — apre una gara solo tra gli offerenti per assegnare al miglior rilanciante.
Vendita senza incanto: come funziona
È la modalità prevalente dal 2015 e quasi obbligatoria dopo la riforma Cartabia. Procedura tipica:
- Pubblicazione avviso: il PVP indica prezzo base, deposito cauzionale (10%), termine presentazione offerte, data di apertura buste;
- Presentazione offerta: in busta chiusa (offerta cartacea) o tramite portale telematico (offerta online), entro il termine. L’offerta non può essere inferiore di oltre il 25% rispetto al prezzo base;
- Apertura buste: il giorno fissato il professionista delegato apre tutte le buste pervenute;
- Gara tra offerenti: se ci sono almeno due offerte valide, il delegato apre una gara con rilanci minimi indicati in ordinanza (in genere 1-5% del prezzo base). Vince il miglior rilanciante;
- Aggiudicazione: l’aggiudicatario ha 120 giorni per saldare il prezzo (60-90 per i mobili).
Se c’è una sola offerta valida e supera il prezzo base, il bene viene aggiudicato direttamente senza gara.
Vendita con incanto: come funziona
Oggi residuale, prevista solo se le precedenti vendite senza incanto sono andate deserte. Procedura:
- Avviso pubblicato sul PVP con prezzo base;
- I partecipanti versano il deposito cauzionale e si presentano fisicamente (o online per le telematiche) il giorno fissato;
- Il delegato apre la gara: il prezzo parte dalla base e i partecipanti rilanciano a voce o tramite piattaforma;
- Se non ci sono rilanci per 3 minuti dopo l’ultimo, il bene è aggiudicato a chi ha fatto l’offerta più alta;
- Dopo l’aggiudicazione provvisoria si apre un termine di 10 giorni per offerte in aumento di un sesto: chi vuole può presentare una nuova offerta superiore di almeno 1/6 del prezzo aggiudicato. Se accade, si svolge una nuova gara tra l’aggiudicatario provvisorio e il nuovo offerente.
Differenze in tabella
| Aspetto | Senza incanto | Con incanto |
|---|---|---|
| Frequenza 2026 | ~95% delle aste | ~5% |
| Tipo offerta | Segreta in busta chiusa | Aperta in tempo reale |
| Offerta minima | Prezzo base −25% | Prezzo base esatto |
| Gara | Solo se ≥2 offerte valide | Sempre, in tempo reale |
| Aumento di un sesto | Non previsto | Sì, 10 giorni dopo |
| Deposito cauzionale | 10% del prezzo offerto | 10% del prezzo base |
| Telematica | Diffusissima | Possibile ma rara |
Perché senza incanto ha (quasi) sostituito con incanto
La riforma del 2015 (D.L. 83/2015) e quella Cartabia del 2022 hanno spinto verso la vendita senza incanto per tre motivi:
- Velocità: niente attesa di 10 giorni per le offerte in aumento, niente gara prolungata. Si chiude in una giornata;
- Trasparenza: l’offerta segreta riduce il rischio di accordi tra partecipanti per non rilanciare (cosiddetti “cartelli”);
- Compatibilità con la telematica: il caricamento dell’offerta online si presta naturalmente al modello senza incanto.
Vantaggi e svantaggi
Senza incanto — vantaggi
- Procedura più rapida e prevedibile;
- Possibilità di offrire fino al −25% rispetto al prezzo base;
- Niente sorprese dopo l’aggiudicazione (no aumento di un sesto).
Senza incanto — svantaggi
- L’offerta è segreta: non sai a quanto stanno valutando gli altri;
- Rischio di “sovraofferta”: offrire troppo per timore di perdere la gara;
- Se la gara parte, può salire molto se ci sono molti offerenti.
Con incanto — vantaggi
- Trasparenza dei rilanci in tempo reale;
- Si vede quanto gli altri sono disposti a pagare prima di offrire;
- L’aumento di un sesto offre una “seconda chance” a chi era arrivato secondo.
Con incanto — svantaggi
- Rischio di “febbre da gara” e sovraofferta in tempo reale;
- Tempi più lunghi per la conclusione (offerta in aumento + nuova gara);
- Possibili “accordi” tra partecipanti per non rilanciarsi addosso.
Asta deserta: cosa succede
Se l’asta senza incanto va deserta (nessuna offerta valida pervenuta), il giudice fissa una nuova vendita con prezzo ribassato del 20-25%. Dopo 3-4 esperimenti deserti, può autorizzare la vendita a trattativa privata o ordinare la cessazione della procedura. Per i dettagli, vedi asta deserta e ribasso del prezzo.
Quale modalità conviene per chi compra?
Nella stragrande maggioranza dei casi non si sceglie: la modalità è quella indicata nell’ordinanza di vendita. Quasi sempre senza incanto. Per chi è all’inizio:
- Senza incanto: studiare bene perizia e ordinanza, calcolare il prezzo massimo realistico, presentare un’offerta singola e attendere. Se serve gara, decidere prima il limite massimo e non superarlo;
- Con incanto: conoscere bene il bene, fissare un budget rigido prima della gara, evitare la “febbre” del rilancio.
Domande frequenti
Posso offrire meno del prezzo base in una vendita senza incanto?
Sì, fino al 25% in meno. L’offerta minima accettabile è prezzo base × 0,75. Sotto questa soglia l’offerta è invalida.
Cosa succede se la mia offerta segreta è l’unica?
Se è uguale o superiore al prezzo base, vinci automaticamente. Se è inferiore (entro il −25%), l’aggiudicazione dipende da decisione del giudice o del delegato in base alle circostanze.
Quanto tempo dura la gara tra offerenti?
Variabile: se le offerte sono 2-3 può chiudersi in 30-60 minuti, se sono molte può durare diverse ore. La gara prosegue finché tutti hanno smesso di rilanciare.
Si può fare offerta cumulativa per più lotti della stessa procedura?
No, ogni lotto richiede un’offerta separata e un proprio deposito cauzionale.
Cosa significa “aumento di un sesto”?
È una facoltà prevista solo nella vendita con incanto: nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione provvisoria, chiunque può presentare un’offerta superiore di almeno 1/6 del prezzo aggiudicato. Se viene accolta, si apre una nuova gara tra il vecchio aggiudicatario e il nuovo offerente.