Un’asta deserta è una vendita giudiziaria in cui nessuno ha presentato offerte valide. Per chi cerca un immobile a prezzo ribassato, una serie di aste deserte è spesso il momento migliore per partecipare: ad ogni esperimento il prezzo scende del 25%, e il bene resta lo stesso. Vediamo come funziona la procedura, quanti tentativi ci sono, e quando conviene aspettare.
Quando un’asta è dichiarata deserta
Un’asta è dichiarata deserta quando, allo scadere del termine di presentazione delle offerte, nessuna offerta valida è pervenuta al professionista delegato. “Valida” significa: con tutti i documenti richiesti, con cauzione regolare, e con prezzo non inferiore all’offerta minima (di norma il 75% del prezzo base).
Il delegato verbalizza la deserzione e trasmette gli atti al giudice dell’esecuzione. La procedura non si chiude: viene riaperta con un nuovo esperimento di vendita.
Asta deserta e ribasso del 25%
Per il secondo esperimento, il giudice riduce il prezzo base del 25% rispetto al precedente. Esempio: un appartamento partito da 200.000 € in prima asta, dopo la deserzione viene rimesso a base 150.000 €. L’offerta minima scende di conseguenza: ora è il 75% di 150.000 € = 112.500 €.
Se anche il secondo esperimento va deserto, si procede con un terzo esperimento: prezzo base ulteriormente ridotto del 25% (nell’esempio sopra: 112.500 €). E così via fino a un massimo previsto dall’ordinanza, di norma 4-5 esperimenti totali.
Quanti esperimenti sono possibili
Non c’è un limite legislativo rigido al numero di esperimenti. L’ordinanza di vendita o successive integrazioni del giudice stabiliscono caso per caso quanti tentativi fare prima di considerare conclusa la procedura. In pratica, le esecuzioni immobiliari italiane vedono mediamente 2-4 esperimenti prima dell’aggiudicazione.
Dopo molti esperimenti deserti, il giudice può:
- Disporre un nuovo esperimento con ulteriore ribasso.
- Disporre la vendita diretta (trattativa privata) col custode che cerca acquirenti.
- Chiudere la procedura per infruttuosità e restituire il bene al debitore o al curatore.
Come si capisce se un’asta è alla seconda o terza tornata
Sulle nostre schede asta, lo storico delle tornate precedenti è visibile nella sezione “Storia” della singola asta. Vedi date, prezzi base e esiti dei tentativi precedenti. Se un’asta è al terzo esperimento ed è stata deserta due volte, il prezzo è già al 56% del valore originario.
Sull’ordinanza di vendita ufficiale, il numero dell’esperimento è indicato esplicitamente (“vendita disposta in secondo esperimento” o “terzo esperimento”). Anche il numero di RGE rimane lo stesso lungo tutta la procedura.
Asta deserta: conviene aspettare per pagare meno?
La logica suggerirebbe di aspettare i ribassi successivi per pagare meno. In pratica però il rischio aumenta ad ogni tornata:
- Se ti piace molto un bene a 200.000 € e aspetti il ribasso a 150.000 €, qualcun altro potrebbe partecipare al primo turno e tu lo perdi.
- Le aste con ribassi sostanziosi (terzo o quarto esperimento) attirano più partecipanti, perché diventano “occasioni”: la gara potrebbe far salire il prezzo finale oltre il base ribassato.
- Lo stato del bene può peggiorare nel tempo (umidità, degrado, occupazione abusiva).
La regola pratica: se il bene ti interessa per uso personale (prima casa), partecipa al primo esperimento in cui il prezzo è sostenibile. Se invece è investimento puro, aspettare il secondo o terzo esperimento può essere razionale, ma calcola il rischio di perderlo.
Asta deserta vs asta sospesa: differenze
Da non confondere: un’asta sospesa è una vendita rinviata d’ufficio dal giudice (per esempio perché il debitore ha pagato in extremis, o per opposizione di terzi), non per mancanza di offerte. La procedura riprende quando le condizioni sono risolte, e tipicamente il prezzo NON viene ribassato.
Un’asta annullata invece chiude del tutto la vendita: la procedura si ferma, e per riprendere serve nuova istanza del creditore.
Domande frequenti
Cosa succede se nessuno partecipa a un’asta?
L’asta è dichiarata deserta. Il giudice fissa un nuovo esperimento di vendita con prezzo base ridotto del 25% rispetto al precedente. Tipicamente sono previsti fino a 3-4 esperimenti.
Quanto si abbassa il prezzo dopo un’asta deserta?
Il ribasso standard è del 25% per ogni nuovo esperimento. Quindi un bene partito da 100.000 € va a 75.000 € al secondo, 56.250 € al terzo, 42.187 € al quarto. L’ordinanza può prevedere ribassi diversi.
Conviene aspettare il terzo esperimento per comprare a meno?
Dipende dal contesto. Per investimento puro può convenire aspettare. Per uso personale (prima casa) il rischio è di perdere il bene perché qualcun altro partecipa prima. La regola: partecipa al primo esperimento in cui il prezzo è sostenibile per te.
L’offerta minima cala anche lei?
Sì. L’offerta minima è sempre il 75% del prezzo base del momento, quindi cala proporzionalmente al ribasso. In terzo esperimento il prezzo è 56.250 € (sull’esempio), l’offerta minima è 42.187 €.
Posso comprare a trattativa privata se l’asta va deserta?
Solo se il giudice ha disposto la vendita diretta. Non puoi cercare di trattare col debitore o col custode al di fuori della procedura ufficiale. Tutte le trattative devono passare dal professionista delegato e dal giudice.
Per la procedura completa di partecipazione consulta la guida alla partecipazione e la checklist operativa.