Aggiudicarsi un’asta è solo il primo passo. Il decreto di trasferimento è l’atto del giudice che rende effettiva la proprietà del bene aggiudicato e sostituisce, nelle vendite forzate, il rogito notarile. Senza decreto di trasferimento, l’aggiudicatario non è ancora il proprietario formale dell’immobile. Questa guida spiega cos’è, quando arriva, cosa contiene e cosa fare appena emesso.
Cos’è il decreto di trasferimento
Regolato dall’art. 586 del Codice di procedura civile, il decreto di trasferimento è un provvedimento del giudice dell’esecuzione che:
- Trasferisce la proprietà del bene dall’esecutato (debitore) all’aggiudicatario;
- Ordina la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e trascrizioni pregiudizievoli;
- Costituisce titolo esecutivo per la consegna del bene (se ancora occupato);
- Sostituisce a tutti gli effetti l’atto notarile di compravendita.
Quando viene emesso
I tempi tipici dopo l’aggiudicazione:
- Saldo del prezzo: l’aggiudicatario ha 120 giorni (60 per i mobili) per versare il prezzo residuo, dedotto il deposito cauzionale;
- Verifica completamento pratiche: il delegato accerta il versamento e trasmette il fascicolo al giudice;
- Emissione decreto: il giudice emette il decreto entro 30-60 giorni dal saldo;
- Trascrizione: il decreto viene trascritto nei registri immobiliari (a cura del delegato), in genere entro 30 giorni dall’emissione.
Tempo totale dall’aggiudicazione all’effettivo trasferimento: 4-7 mesi mediamente.
Cosa contiene il decreto
Il documento, di solito 5-10 pagine, include:
- Riferimenti procedura: tribunale, RGE, parti;
- Identificazione completa del bene: dati catastali (foglio, particella, subalterno), confini, superficie, eventuali pertinenze;
- Trasferimento: dichiarazione che la proprietà passa dall’esecutato all’aggiudicatario;
- Prezzo di aggiudicazione e modalità di pagamento;
- Ordine di cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti);
- Disposizioni accessorie (eventuale ordine di liberazione dell’immobile occupato);
- Firma del giudice e bollo.
Costi del decreto di trasferimento
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (prima casa) | 2% del prezzo aggiudicazione |
| Imposta di registro (seconda casa) | 9% del prezzo aggiudicazione |
| IVA (se vende società di costruzioni in fallimento) | 4% prima casa / 10% altri |
| Imposta ipotecaria | €50 fisse o 2% (no prima casa) |
| Imposta catastale | €50 fisse o 1% (no prima casa) |
| Bolli e diritti | €230 ca. |
| Compenso delegato | 1-3% del prezzo (tariffario) |
| Trascrizione | €90 ca. |
Il simulatore costi asta calcola il totale a partire dal prezzo di aggiudicazione e dalla destinazione (prima/seconda casa).
Cosa fare dopo l’emissione del decreto
- Ritirare la copia dal delegato o dalla cancelleria del tribunale;
- Verificare la trascrizione: dopo 30-45 giorni, controllare in conservatoria che sia stata effettuata;
- Aggiornare la voltura catastale: il delegato si occupa, ma puoi verificare che sia avvenuta;
- Subentro nelle utenze: contatta i fornitori (luce, gas, acqua) per voltura;
- Comunicazione al condominio (se in condominio);
- Spostamento residenza (se prima casa) entro 18 mesi.
Liberazione dell’immobile occupato
Se al momento dell’aggiudicazione l’immobile è occupato dal debitore o da terzi senza titolo, il decreto di trasferimento contiene anche l’ordine di liberazione: l’occupante deve lasciare entro un termine fissato dal giudice (in genere 30-60 giorni). In caso di mancato rilascio, l’aggiudicatario può chiedere l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario.
Domande frequenti
Posso vendere o ipotecare l’immobile prima del decreto?
No. Solo dopo l’emissione e trascrizione del decreto sei effettivamente proprietario e puoi disporre del bene.
Cosa succede se non saldo entro i 120 giorni?
Decadi dall’aggiudicazione, perdi il deposito cauzionale e potresti dover risarcire la procedura per le spese del nuovo esperimento. Il bene viene rimesso all’asta.
Il decreto vale come atto notarile?
Sì, completamente. Sostituisce il rogito ed è efficace verso terzi dopo la trascrizione. Per future vendite o mutui basta esibirlo.
Posso accendere un mutuo prima del decreto?
Sì, le banche specializzate concedono mutuo “in attesa di decreto” sulla base dell’aggiudicazione provvisoria. Vedi mutuo per asta giudiziaria.